Μια ελάχιστα γνωστή ποινή στεγαστικών δανείων θα επανεξεταστεί την 1η Μαΐου και θα μπορούσε να επηρεάσει τους αγοραστές κατοικιών με πολύ διαφορετικούς τρόπους, βοηθώντας ενδεχομένως όσους έχουν χαμηλότερα πιστωτικά σκορ μειώνοντας το κόστος τους. Ωστόσο, ορισμένοι δανειολήπτες με ισχυρότερα πιστωτικά σκορ μπορεί να καταλήξουν να πληρώσουν περισσότερα.
Η ανανέωση της λεγόμενης προμήθειας προσαρμογής της τιμής δανείου (LLPA) προκαλεί αναστάτωση σε ορισμένους επαγγελματίες στεγαστικών δανείων, οι οποίοι επισημαίνουν ότι οι αγοραστές με υψηλά πιστωτικά σκορ θα αναλάβουν πραγματικά αυτούς με χαμηλές βαθμολογίες.
Η αντίδραση στη μεταρρύθμιση ώθησε την Ομοσπονδιακή Υπηρεσία Χρηματοδότησης Στέγασης, η οποία εισπράττει τα τέλη, να εκδώσει μια δήλωση αυτή την εβδομάδα χαρακτηρίζοντας τέτοιες ανησυχίες «μια θεμελιώδη παρεξήγηση». Η ευαισθησία σχετικά με την αλλαγή των επιτοκίων μπορεί να αυξηθεί δεδομένης της κρίσης προσιτής τιμής στην αγορά ακινήτων, η οποία εμποδίζει πολλούς αγοραστές να αγοράσουν ένα σπίτι.
Ποιος είναι ο σκοπός της αλλαγής του τέλους;
Η νέα δομή των τελών στεγαστικών δανείων προορίζεται να βοηθήσει άτομα που είχαν ιστορικά προβλήματα να αγοράσουν την πρώτη τους κατοικία, όπως νοικοκυριά χαμηλού εισοδήματος που μπορεί να έχουν χαμηλότερα πιστωτικά σκορ, μειώνοντας το κόστος κλεισίματός τους, είπε ο οικονομολόγος Zillow. , Orphe Divounguy, μέσω του CBS MoneyWatch.
«Η οικονομική προσιτή στέγαση παραμένει η μεγαλύτερη πρόκληση για τους αγοραστές κατοικιών σήμερα», σημείωσε. «Μερικοί δανειολήπτες θα πληρώσουν ελαφρώς χαμηλότερα επιτόκια και άλλοι θα πληρώσουν ελαφρώς υψηλότερο κόστος δανεισμού από πριν».
Εδώ είναι τι πρέπει να γνωρίζετε για τις αλλαγές.
Τι είναι η προμήθεια προσαρμογής τιμής σε επίπεδο δανείου;
Πρόκειται για χρεώσεις που χρεώνουν οι Fannie Mae και Freddie Mac και βασίζονται κυρίως στο πιστωτικό σκορ του αγοραστή σπιτιού και στο ποσό προκαταβολής. Συχνά περιλαμβάνονται στο κόστος κλεισίματος, το οποίο μπορεί να είναι ένας παράγοντας που μερικοί άνθρωποι παραβλέπουν όταν αγοράζουν το πρώτο τους σπίτι.
Οι LLPAs εισήχθησαν γύρω στην εποχή της οικονομικής κρίσης του 2008 για να αντισταθμίσουν τους κινδύνους που αναλαμβάνουν οι Fannie και Freddie Mac, τα ομοσπονδιακά υποστηριζόμενα ιδρύματα στεγαστικών δανείων που εποπτεύονται από την Federal Housing Finance Agency (FHFA).
«Είναι ένας τρόπος ασφάλισης των φορολογουμένων έναντι αθετήσεων δανείων από δανειολήπτες», είπε ο Ντιβουνγκί.
Το νέο τέλος επηρεάζει μόνο τους αγοραστές κατοικιών και δεν επηρεάζει άτομα που έχουν ήδη τα σπίτια τους. Επίσης, δεν θα επηρεάσει το 40% περίπου των στεγαστικών δανείων που δεν υποστηρίζονται από τη Fannie Mae ή τον Freddie Mac.
Τι αλλάζει την 1η Μαΐου;
Το FHFA βαθμονομεί εκ νέου τη δομή των τελών για τα LLPA από την 1η Μαΐου, μειώνοντας τα τέλη για ορισμένους δανειολήπτες και αυξάνοντας τα τέλη για άλλους.
«Η διαφορά των προμηθειών μεταξύ δανειοληπτών με υψηλό και χαμηλό πιστωτικό σκορ δεν θα είναι τόσο μεγάλη», δήλωσε ο Divounguy.
Για παράδειγμα, από τον επόμενο μήνα, ένας αγοραστής σπιτιού με πιστωτική βαθμολογία μεταξύ 640 και 659, που θεωρείται “δίκαιος” και έχει προκαταβολή 5%, θα επιβαρυνθεί με LLPA 1,5%. Πριν από την αλλαγή, η προμήθεια για αυτήν την ομάδα αγοραστών ήταν 2,75%. Αυτό σημαίνει ότι κάποιος που αγοράζει ένα σπίτι 200.000 $ θα πληρώσει ένα τέλος LLPA 3.000 $ βάσει της νέας δομής, από 5.000 $ πριν.
Αλλά ορισμένοι αγοραστές δεν θα έχουν τόσο καλή συμφωνία όσο πριν. Για παράδειγμα, οι αγοραστές κατοικιών με πιστωτικά σκορ 740-759, που κρίνονται «πολύ καλοί» και πληρώνουν προκαταβολή 20%, θα αντιμετωπίσουν νέο LLPA 1%, από το προηγούμενο 0,5%. Για μια αγορά σπιτιού 200.000 $, αυτό σημαίνει ότι η χρέωση θα διπλασιαστεί στα 2.000 $.
Γιατί η αλλαγή προκαλεί κριτική;
Ορισμένοι ειδικοί πιστεύουν ότι οι νέοι κανόνες είναι άδικοι επειδή τιμωρούν αποτελεσματικά τους αγοραστές με υψηλότερα πιστωτικά σκορ, ενώ άλλοι ανησυχούν ότι η αλλαγή θα μπορούσε να έχει δυνητικά αρνητικό αντίκτυπο στις αγορές.
Η Εθνική Ένωση Μεσιτών τάχθηκε κατά της μεταρρύθμισης, υποστηρίζοντας ότι η νέα δομή των τελών θα μπορούσε να βλάψει ορισμένους αγοραστές σε μια εποχή που η προσιτή τιμή παραμένει πρόκληση.
Ωστόσο, οι αλλαγές είναι πολύπλοκες και δεν αυξάνουν ομοιόμορφα τις LLPA για άτομα με υψηλά πιστωτικά σκορ. Μερικοί άνθρωποι με καλά πιστωτικά αποτελέσματα δεν θα δουν καμία αλλαγή, ενώ ορισμένοι τύποι δανειοληπτών με υψηλές βαθμολογίες ενδέχεται να δουν μια ελαφρά βελτίωση. Για παράδειγμα, οι αγοραστές με πιστωτικό σκορ άνω του 780, που θεωρούνται άριστοι και που κάνουν προκαταβολή 5%, θα δουν το LLPA τους να μειώνεται κατά 0,625 ποσοστιαίες μονάδες.
Αυτό θα μπορούσε να έχει μια “αθέλητη συνέπεια”, σημείωσε ο Rajiv Sethi, καθηγητής οικονομικών στο Barnard College και το Πανεπιστήμιο Columbia, σε μια ανάρτηση στο blog. «Αυτοί με λογικά υψηλά πιστωτικά σκορ και σημαντικό πλούτο [could] επιλέγουν να μειώσουν στρατηγικά τις προκαταβολές τους για να επωφεληθούν από χαμηλότερα επιτόκια», έγραψε.
Τι λέει η κυβέρνηση;
Η διευθύντρια του FHFA Sandra L. Thompson δήλωσε σε δήλωση την Τρίτη ότι η αλλαγή των τελών παρερμηνεύεται και ότι η νέα δομή πληρωμών είναι μέρος μιας αναθεώρησης που ξεκίνησε το 2021 εν μέρει ως ένας τρόπος για να «διατηρηθεί η υποστήριξη αγοράς για δανειολήπτες περιορισμένη από εισόδημα ή περιουσία . .”
«Οι δανειολήπτες με υψηλότερη βαθμολογία πιστοληπτικής ικανότητας δεν χρεώνονται περισσότερο, επομένως οι δανειολήπτες με χαμηλότερη βαθμολογία πιστοληπτικής ικανότητας μπορούν να πληρώσουν λιγότερο», είπε. “Τα ενημερωμένα επιτόκια, όπως και τα προηγούμενα επιτόκια, γενικά αυξάνονται καθώς τα πιστωτικά σκορ μειώνονται για οποιοδήποτε δεδομένο επίπεδο προκαταβολής.”
Άρα οι αγοραστές κατοικιών με υψηλότερα πιστωτικά σκορ πληρώνουν πραγματικά περισσότερα;
Όχι, επειδή όσοι έχουν υψηλότερα πιστωτικά σκορ εξακολουθούν να πληρώνουν λιγότερο από εκείνους χωρίς ισχυρούς βαθμούς, λένε οι ειδικοί.
“Το να έχουμε ένα καλό πιστωτικό σκορ εξακολουθεί να παρέχει πλεονέκτημα στο πλαίσιο της νέας δομής προμηθειών, αν και σε μικρότερο βαθμό σε ορισμένα επίπεδα του λόγου δανείου προς αξία”, δήλωσε ο Sethi.
Όμως, όπως σημειώθηκε παραπάνω, οι προμήθειες έχουν μειωθεί για πολλούς τύπους δανειοληπτών με χαμηλότερα πιστωτικά σκορ και αυξήθηκαν για εκείνους με υψηλότερα σκορ, πράγμα που σημαίνει ότι η διαφορά μεταξύ των δύο τύπων δανειοληπτών είναι πλέον περιορισμένη.
Πρέπει να μειώσω το πιστωτικό μου σκορ για να έχω φθηνότερη τιμή;
Μια αναφορά μέσων ενημέρωσης ανέφερε έναν ανώνυμο εμπειρογνώμονα που συμβούλευε τους ανθρώπους να μειώσουν τα πιστωτικά σκορ τους για να λάβουν καλύτερο επιτόκιο, αλλά αυτό είναι τρομερή οικονομική συμβουλή, λένε οι ειδικοί.
Πρώτον, τα άτομα με υψηλότερα πιστωτικά σκορ εξακολουθούν να πληρώνουν χαμηλότερα επιτόκια, επομένως δεν έχει νόημα να βλάψετε το πιστωτικό σας σκορ. Δεύτερον, αυτό μπορεί να καταστρέψει τις πιθανότητές σας να λάβετε καλύτερα επιτόκια σε άλλα δάνεια, όπως δάνεια αυτοκινήτου ή επιτόκια πιστωτικών καρτών.
«Η ουσία είναι ότι εάν έχετε υψηλότερο πιστωτικό σκορ, θα πληρώσετε λιγότερα από κάποιον με κατάλληλο πιστωτικό σκορ», είπε ο Divounguy.