Ουάσιγκτον.
CNN
—
Οι αξιολογήσεις πιστοληπτικής ικανότητας των αμερικανικών κολοσσών στεγαστικών δανείων Freddie Mac και Fannie Mae τέθηκαν σε συναγερμό για πιθανή υποβάθμιση από την Fitch Ratings το βράδυ της Πέμπτης. Υποβάθμιση δεν αναμένεται να συμβεί καθώς συνεχίζονται οι εργασίες για μια συμφωνία για την επίλυση του αδιεξόδου του ανώτατου ορίου χρέους στην Ουάσιγκτον, αλλά ακόμη και η προειδοποίηση έχει αντίκτυπο στα επιτόκια των στεγαστικών δανείων.
Η προειδοποίηση ήρθε επειδή οι αξιολογήσεις της Fannie Mae και του Freddie Mac συνδέονται με την κρατική αξιολόγηση των Ηνωμένων Πολιτειών. Το ρολόι ακολουθεί την προειδοποίηση του οίκου αξιολόγησης την Τετάρτη ότι η πιστοληπτική ικανότητα των Ηνωμένων Πολιτειών θα μπορούσε να υποβαθμιστεί εάν δεν επιλυθεί σύντομα το όριο του χρέους.
Εγγυώντας περίπου το 70% των στεγαστικών δανείων της χώρας, η Fannie και ο Freddie δεν εκδίδουν στεγαστικά δάνεια απευθείας σε δανειολήπτες, αλλά αντ’ αυτού αγοράζουν στεγαστικά δάνεια από δανειστές και τα αναδιοργανώνουν για τους επενδυτές. Καθένα από αυτά είναι μια επιχείρηση που χρηματοδοτείται από την κυβέρνηση, ή GSE, με εξουσιοδότηση από το Κογκρέσο.
Στόχος των Freddie και Fannie είναι να παρέχουν ρευστότητα στην αγορά των στεγαστικών δανείων και να επιτρέψουν μια αξιόπιστη ροή οικονομικά προσιτών κεφαλαίων στους ενυπόθηκους δανειστές. Τελικά, αυτό επιτρέπει σε περισσότερους ιδιοκτήτες σπιτιού να λαμβάνουν δάνεια σε πιο προσιτές τιμές.
Οι επιχειρήσεις αγοράζουν δάνεια από δανειστές, τα ομαδοποιούν και τα πωλούν ως τίτλους σε επενδυτές. Επειδή υποστηρίζονται από την κυβέρνηση, αυτοί οι τίτλοι θεωρούνται λιγότερο επικίνδυνοι από άλλες επενδύσεις και θεωρούνται εξίσου φερέγγυοι με την κυβέρνηση των ΗΠΑ.
Αλλά αυτή η ροή κεφαλαίων θα μπορούσε να διακοπεί εάν οι Ηνωμένες Πολιτείες αθετήσουν το χρέος τους, προειδοποίησε η Fitch.
Η θέση των GSE σε συναγερμό για υποβάθμιση, μια κατάσταση που ο Fitch αποκαλεί “αρνητική παρακολούθηση αξιολόγησης”, είναι άμεσο αποτέλεσμα της αβεβαιότητας σχετικά με την εκπλήρωση των υποχρεώσεων του χρέους των ΗΠΑ και των ανησυχιών σχετικά με το επίπεδο υποστήριξης που θα λάβουν οι GSE. Η GSE κατοικιών μπορεί να περιμένει εάν η αξιολόγηση των ΗΠΑ ήταν ρίχνω.
Ωστόσο, πρόσθεσε ο Fitch, εάν υποβάθμισε το αμερικανικό δημόσιο λόγω προκλήσεων στο ανώτατο όριο του χρέους, δεν θα οδηγούσε απαραίτητα σε άμεση υποβάθμιση των GSEs στέγασης, εφόσον οι GSEs στέγασης συνέχιζαν να συμμορφώνονται με τις αντίστοιχες υποχρεώσεις τους.
Ο Fitch σημειώνει ότι οι GSE αντισταθμίζουν κυρίως τις υποχρεώσεις τους με ταμειακές ροές από δραστηριότητες, σε αντίθεση με την άμεση εξάρτηση από την ομοσπονδιακή κυβέρνηση.
«Τα στεγαστικά GSE συνεχίζουν να επωφελούνται από σημαντική οικονομική στήριξη από την κυβέρνηση των ΗΠΑ», ανέφερε η ανακοίνωση της Fitch. “Ο Fitch ευθυγραμμίζει τις αξιολογήσεις GSE με την αξιολόγηση των ΗΠΑ λόγω του κρίσιμου ρόλου της για το σύστημα χρηματοδότησης στέγασης των ΗΠΑ και τη συμφωνία αγοράς προνομιούχων μετοχών από το Υπουργείο Οικονομικών των ΗΠΑ. Η US Fitch πιστεύει ότι η Fannie Mae και ο Freddie Mac συνεχίζουν να εκτελούν την αποστολή τους να παρέχουν ρευστότητα, σταθερότητα και προσιτότητα στον κλάδο της εγχώριας χρηματοδότησης».
Σύμφωνα με τη συμφωνία αγοράς μετοχών, το Υπουργείο Οικονομικών πρέπει να εισφέρει κεφάλαια στη Fannie Mae και στον Freddie Mac για να αποτρέψει κάθε εταιρεία από το να θεωρηθεί τεχνικά αφερέγγυα από το κυβερνών συντηρητικό της, την Federal Housing Finance Agency. Στα τέλη Μαρτίου, η καθαρή περιουσία της Fannie Mae ήταν 64 δισεκατομμύρια δολάρια και του Freddie Mac ήταν 39,1 δισεκατομμύρια δολάρια. Η τρέχουσα έκδοση της συμφωνίας επιτρέπει στις GSE να παρακρατούν κεφάλαια έως ότου η καθεμία πληροί τα ελάχιστα επίπεδα κεφαλαίου που θα πληρούν τις προϋποθέσεις για έξοδο από τον κρατικό έλεγχο.
Η ανακοίνωση έχει ήδη αντίκτυπο στα επιτόκια των στεγαστικών δανείων, στέλνοντάς τα υψηλότερα καθώς η απόδοση του 10ετούς Δημοσίου, που αντανακλά τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων, αυξήθηκε την Παρασκευή.
«Αυτό που κάνει η Fitch είναι να μας υπενθυμίζει τα προβλήματα που θα μας προκαλέσει μια χρεοκοπία σε ολόκληρη την οικονομία», δήλωσε η Melissa Cohn, περιφερειακή αντιπρόεδρος του William Raveis Mortgage.
Μια πρόσφατη ανάλυση Zillow για τον αντίκτυπο στην αγορά κατοικίας από την αθέτηση του χρέους της στις ΗΠΑ αποκάλυψε ότι το κόστος αγοράς κατοικίας θα μπορούσε να αυξηθεί κατά 22% και τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων θα μπορούσαν να αυξηθούν περισσότερο από 8%.
Αν και δεν είναι πιθανό να συμβεί μια χρεοκοπία των ΗΠΑ και μια υποβάθμιση των Freddie and Fannie, υπάρχει ένα σενάριο όπου η κυβέρνηση των ΗΠΑ αθετήσει και δεν είναι σε θέση να παράσχει την απαραίτητη υποστήριξη στις εταιρείες.
Μεγάλο μέρος της χρηματοδότησης των GSEs προέρχεται από τις δικές τους λειτουργίες και όχι από την κρατική υποστήριξη, αλλά, είπε ο Cohn, εάν τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων αυξηθούν και υπάρχουν λιγότερα έσοδα για τον Freddie και τη Fannie, μπορεί να χρειαστούν αυτή τη χρηματοδότηση.
«Αν τα ποσοστά πάνε στο 8% ή περισσότερο; Ο όγκος των αγορών σπιτιού απλώς θα σταματήσει, είναι λίγο τρομακτικό», είπε ο Cohn, προσθέτοντας ότι επειδή οι σημερινοί ιδιοκτήτες σπιτιού μπορούν να έχουν εξαιρετικά χαμηλά στεγαστικά δάνεια μεταξύ 2% και 4%, αγοράζοντας ένα σπίτι με 8%, θα συντρίβει την αγοραστική σας δύναμη. .
Αλλά μια υποβάθμιση μπορεί να αποφευχθεί, ανέφερε ο Fitch στη δήλωσή του, εάν υπάρξει ψήφισμα.
Και για τον τυπικό αγοραστή σπιτιού που αναζητά σπίτια και προσπαθεί να πάρει ένα καλό επιτόκιο στεγαστικών δανείων, μια έγκαιρη συμφωνία θα είναι το καλύτερο αποτέλεσμα.
«Ο τυπικός αγοραστής σπιτιού επικεντρώνεται στην εύρεση ενός σπιτιού, είτε πληροί τις προϋποθέσεις για υποθήκη, γνωρίζοντας τι πρέπει να δεσμευτείτε, διαπραγματεύσεις συμβολαίων και πληρωμή στο τέλος του μήνα», δήλωσε η Jessica Lautz, αναπληρώτρια επικεφαλής οικονομολόγος και αντιπρόεδρος έρευνας στο η Εθνική Ένωση Μεσιτών.
«Ενώ η πολιτική είναι στη γραμμή, η επιτήρηση αξιολογήσεων είναι ακριβώς αυτό, επιτήρηση», είπε.