Οι σειρές των επιβλητικών κτιρίων που συνωστίζονται στις όχθες του ποταμού Γκαν είναι απόδειξη της έκρηξης των ακινήτων που μετέτρεψε τη Ναντσάνγκ, στην ανατολική Κίνα, από ένα βιομηχανικό κέντρο σε ένα σύγχρονο αστικό κέντρο.
Τώρα αυτοί οι ουρανοξύστες είναι απόδειξη για κάτι τελείως διαφορετικό: την προβληματική αγορά κατοικιών της Κίνας, που ταράζεται μετά από χρόνια υπερβολικής δόμησης.
Καθώς η οικονομία της Κίνας ευημερούσε τις τελευταίες δύο δεκαετίες, η Nanchang, η πρωτεύουσα της επαρχίας Jiangxi, έχει χτίσει εντυπωσιακά συγκροτήματα διαμερισμάτων και αστραφτερούς πύργους γραφείων για να καλύψει την αυξανόμενη ζήτηση για στέγαση και χώρους εργασίας. Ακολούθησε την αστική εξάπλωση με ένα σύνθημα που υπογραμμίζει την προσέγγισή του για ανάπτυξη με κάθε κόστος: «Μετακινηθείτε ανατολικά, εξαπλωθείτε νότια, εξαπλωθείτε δυτικά, ενσωματώστε τον βορρά και ευδοκιμείτε ενδιάμεσα».
Όμως, η παρατεταμένη πτώση των ακινήτων στη χώρα έχει αποκαλύψει ρωγμές σε πόλεις, όπως η Nanchang, όπου χρόνια συνεχούς κατασκευής έχουν δημιουργήσει υπερβολική προσφορά. Με ένα μέτρο, σχεδόν το 20 τοις εκατό των σπιτιών στη Ναντσάνγκ είναι άδεια, το υψηλότερο ποσοστό μεταξύ 28 μεγάλων και μεσαίων κινεζικών πόλεων.
Η Nanchang απεικονίζει τις τρομακτικές προκλήσεις που αντιμετωπίζουν οι υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής στην προσπάθεια αναζωογόνησης της οικονομίας της Κίνας. Κατά τη διάρκεια των προηγούμενων υφέσεων, το Πεκίνο έχει στραφεί σε δαπάνες για ακίνητα και υποδομές για να αναζωογονήσει την οικονομία. Αλλά αυτή τη φορά, δεν θα είναι μια εύκολη λύση. Οι προγραμματιστές είναι επιβαρυμένοι με χρέη, οι πόλεις είναι γεμάτες με άδεια σπίτια και τα οικονομικά της τοπικής κυβέρνησης εξαντλούνται από τα χρόνια που πληρώνουν για τεστ Covid.
Πολλά από τα νεότερα διαμερίσματα του Nanchang παραμένουν άδεια επειδή οι προγραμματιστές ξέμειναν από χρήματα και δεν ολοκλήρωσαν την κατασκευή των μονάδων που είχαν ήδη πωληθεί. Ορισμένοι ιδιοκτήτες αρνούνται να πληρώσουν στεγαστικά δάνεια μέχρι να τελειώσουν τα διαμερίσματά τους, μια πανεθνική πράξη διαφωνίας που συγκλόνισε το Κινεζικό Κομμουνιστικό Κόμμα.
Τον περασμένο χρόνο, το Πεκίνο και οι τοπικές κυβερνήσεις εξαπέλυσαν κίνητρα για να δελεάσουν αγοραστές κατοικιών, προτρέποντας τις τράπεζες να δανείσουν γενναιόδωρα και αίροντας τους περιορισμούς που είχαν τεθεί πριν από την πανδημία για να δροσίσουν μια υπερθερμασμένη αγορά κατοικίας.
Οι τιμές των νέων κατοικιών στις 70 μεγαλύτερες πόλεις της Κίνας αυξήθηκαν σε καθέναν από τους πρώτους τέσσερις μήνες του έτους, αντιστρέφοντας μια ετήσια πτώση κατά τη διάρκεια της κορύφωσης των περιορισμών Covid. Αλλά η εκκολαπτόμενη ανάκαμψη εξαντλείται. Η αύξηση των τιμών των κατοικιών επιβραδύνθηκε τον Απρίλιο.
Και η ανάκαμψη δεν έχει κατανεμηθεί ομοιόμορφα. Οι τιμές έχουν αυξηθεί ξανά σε μεγαλύτερες πόλεις όπως το Πεκίνο και η Σαγκάη. Σε πόλεις δεύτερης κατηγορίας όπως η Nanchang, η άνοδος ήταν πιο μέτρια και ακόμη και ανύπαρκτη σε μικρότερες πόλεις.
Τα προβλήματα στέγασης της Κίνας είναι πιο έντονα εκτός μεγάλων πόλεων, επειδή η υπερβολική δόμηση είναι πιο διαδεδομένη στις μικρότερες πόλεις, σύμφωνα με μια εργασία του Kenneth Rogoff, καθηγητή οικονομικών στο Χάρβαρντ, και του Yuanchen Yang, οικονομολόγου στο Διεθνές Νομισματικό Ταμείο.
Ο Δρ. Rogoff είπε ότι η έκρηξη των στεγαστικών κατοικιών της Κίνας βασιζόταν στην “για πάντα ταχεία ανάπτυξη”, αλλά ότι σε πολλές μικρότερες πόλεις, η οικονομία δεν είχε συμβαδίσει με την κατασκευή κατοικιών.
«Η Κίνα χτίζει ακίνητα και υποστηρίζει υποδομές με ιλιγγιώδεις ρυθμούς εδώ και δεκαετίες», είπε. «Τελικά αντιμετωπίζετε φθίνουσες αποδόσεις».
Η έκρηξη των ακινήτων της Κίνας ξεκίνησε στα τέλη της δεκαετίας του 1990 στις μεγαλύτερες πόλεις πριν εξαπλωθεί σε μικρότερες αστικές περιοχές όπως η Nanchang τη δεκαετία του 2000. Το 2000, η Κίνα έχτισε περίπου δύο εκατομμύρια διαμερίσματα. Μέχρι τα μέσα της δεκαετίας του 2010, έχτιζε περισσότερα από επτά εκατομμύρια διαμερίσματα το χρόνο. Τα ακίνητα έγιναν γρήγορα η ραχοκοκαλιά της οικονομίας της Κίνας, αντιπροσωπεύοντας περίπου το ένα τέταρτο της συνολικής δραστηριότητας.
Ο τομέας δημιούργησε θέσεις εργασίας, στήριξε τα οικονομικά των τοπικών κυβερνήσεων εκμισθώνοντας δικαιώματα γης για νέα κτίρια και παρείχε μία από τις λίγες αξιόπιστες επενδυτικές επιλογές για τους απλούς Κινέζους που επιδιώκουν να συσσωρεύσουν πλούτο. Καθώς η οικονομία έχει γίνει πιο εξαρτημένη από την ακίνητη περιουσία, ο Xi Jinping, ο κορυφαίος ηγέτης της Κίνας, έχει καταπολεμήσει τους βαρείς προγραμματιστές, δηλώνοντας ότι «τα σπίτια είναι για να ζεις και όχι να κερδοσκοπείς».
Σε μέρη όπως το Nanchang, υπήρχαν περισσότερες κατασκευές από ό,τι μπορούσε να υποστηρίξει η αύξηση του πληθυσμού από μόνη της. Στη δεκαετία που οδήγησε στο 2021, ο ετήσιος όγκος κατασκευής κατοικιών στην πόλη διπλασιάστηκε περίπου, ενώ ο πληθυσμός αυξήθηκε κατά 25%.
Ο Kuang Wei, κτηματομεσίτης για υπάρχοντα σπίτια στο Nanchang, είπε ότι οι τιμές στο πιο απομακρυσμένο μέρος της πόλης όπου εργάζεται μειώνονται σταθερά, κάτω από 25 τοις εκατό από το 2019.
Αναμένει ότι οι τιμές θα μειωθούν περαιτέρω επειδή πολλοί άνθρωποι προσπαθούν να πουλήσουν. Κάποιοι αναζητούν την αναβάθμιση σε νεότερα διαμερίσματα, ενώ άλλοι θέλουν να απαλλαγούν από επενδυτικά ακίνητα προτού θεσπιστεί ο αναμενόμενος φόρος ακινήτων. Ο κ. Kuang είπε ότι περίπου το 80 τοις εκατό των πελατών του εξακολουθεί να αρνείται να μειώσει τις τιμές, ελπίζοντας ότι η αγορά θα ανακάμψει.
«Η αγορά τώρα δεν είναι όπως ήταν πριν από πολλά χρόνια», είπε.
Το ποσοστό κενών κατοικιών της Nanchang 20% ήταν υψηλότερο από το μέσο όρο του 12% μεταξύ ενός εθνικού δείγματος, σύμφωνα με έκθεση Αυγούστου από το Ερευνητικό Ινστιτούτο Beike της Κίνας. Οι αυξανόμενες κενές θέσεις τράβηξαν μεγάλη προσοχή επειδή επιβεβαίωσαν ότι τα προβλήματα ακίνητης περιουσίας της Κίνας ήταν πιο διαδεδομένα από ό,τι είχε αφήσει το Πεκίνο.
Μετά τη δημοσίευση, ο Beike αφαίρεσε την έκθεση, λέγοντας ότι είχε συλλέξει πληροφορίες «λανθασμένα» και ότι τα δεδομένα «δεν αντικατοπτρίζουν την πραγματική κατάσταση».
Παραδοσιακά, η οικονομία της Nanchang βασιζόταν στην κατασκευή και την κατασκευή. Προσπάθησε να δημιουργήσει υψηλότερα αμειβόμενες θέσεις εργασίας στον κλάδο της τεχνολογίας και στην ψηφιακή οικονομία χωρίς μεγάλη επιτυχία.
Γνωστή ως η πόλη όπου οι αντάρτες του Κινεζικού Κομμουνιστικού Κόμματος νίκησαν για πρώτη φορά τους εθνικιστές σχεδόν πριν από έναν αιώνα, η Ναντσάνγκ περιβάλλεται από άλλες πόλεις που κάνουν πιο συναρπαστικές επιλογές για γραφεία.
Το Nanchang είχε τον ίδιο αριθμό κτιρίων ψηλότερο από 200 μέτρα ή περίπου 60 ορόφους, όπως το Πεκίνο το 2022. Ωστόσο, ο πληθυσμός του Πεκίνου ήταν τρεις φορές μεγαλύτερος και ήταν η δεύτερη μεγαλύτερη πόλη σε οικονομική απόδοση. Η Nanchang, συγκριτικά, κατατάσσεται στην 36η θέση. Το 2021, η εταιρεία εμπορικών ακινήτων JLL είπε ότι το ποσοστό κενών θέσεων γραφείου στο Nanchang ήταν 40 τοις εκατό.
Η Cinderella Fang, 28, γεννήθηκε και μεγάλωσε στο Nanchang. Όταν μεγάλωνε, τα περισσότερα διαμερίσματα βρίσκονταν σε χαμηλούς ορόφους και δεν υπήρχαν προγραμματισμένες κοινότητες. Είπε ότι η περιοχή κοντά στο σπίτι της παιδικής της ηλικίας είχε μετατραπεί σε ένα μεγάλο συγκρότημα διαμερισμάτων 30 ορόφων.
Αφού πήγε στο πανεπιστήμιο στο Πεκίνο, η κα Fang επέστρεψε στο Nanchang το 2019 ελπίζοντας να βρει δουλειά και ενδεχομένως να αγοράσει ένα οικονομικό σπίτι. Αλλά μετακόμισε στη Σαγκάη μετά από ένα μήνα, επειδή η μόνη δουλειά που μπορούσε να βρει στη Ναντσάνγκ ήταν μια θέση μάρκετινγκ που πλήρωνε το ένα τρίτο από αυτά που κέρδιζε στο Πεκίνο.
«Η αγορά εργασίας στο Nanchang δεν ήταν πολύ καλή», είπε η κ. Fang.
Άλλες μεταμοσχεύσεις στο Nanchang έγιναν από την προοπτική προσιτών διαμερισμάτων και ισχυρών δημόσιων σχολείων, μόνο για να βρεθούν οι προγραμματιστές ανίκανοι να παραδώσουν τα σπίτια που υποσχέθηκαν.
Λίγο μετά τη γέννηση της κόρης της το 2019, η Andie Cao, η οποία ζει και εργάζεται στη Σαγκάη, αγόρασε ένα ημιτελές διαμέρισμα στο Nanchang. Ήταν πιο κοντά στη γενέτειρά του στην κινεζική ύπαιθρο και σχεδίαζε να μετακομίσει μετά την ολοκλήρωση του έργου από τον προγραμματιστή στα τέλη του 2021.
Όμως ο κύριος του έργου αντιμετώπισε οικονομικά προβλήματα και σταμάτησε την κατασκευή τον Ιούλιο του 2021. Αφού συνέχισαν να πληρώνουν το στεγαστικό δάνειο για ένα χρόνο, η κα Cao και άλλοι ιδιοκτήτες σπιτιού οργάνωσαν ένα μποϊκοτάζ στεγαστικών δανείων τον περασμένο Ιούλιο.
Η κα Cao είπε ότι οι πωλητές της είπαν επίσης ότι το διαμέρισμα βρισκόταν σε μια από τις πιο εδραιωμένες συνοικίες της Nanchang με καλά σχολεία, αλλά στην πραγματικότητα ήταν διαμορφωμένο σε μια γειτονική λιγότερο ανεπτυγμένη περιοχή στα περίχωρα της πόλης.
«Όλοι ξεγελάστηκαν», είπε. «Διαφορετικά, γιατί θα υπήρχαν τόσοι πολλοί άνθρωποι που αγόραζαν ένα σπίτι στα προάστια;»
Είπε ότι συνέχισε να μποϊκοτάρει, γιατί τα σπίτια ήταν ακόμη ημιτελή. Είπε ότι η αστυνομία είχε επισκεφθεί τους γονείς της για να πει στην κυρία Κάο να σταματήσει να μιλάει. Οι τράπεζες τώρα μηνύουν ορισμένους από τους γείτονές τους που μποϊκοτάρουν.
«Είναι σαν να σπάς ένα αυγό σε έναν βράχο», είπε η κα Κάο. «Δεν περίμενα να συμβεί κάτι τέτοιο σε απλούς ανθρώπους σαν εμάς».
Ο Zou Shengji, μεσίτης ακινήτων στο Nanchang, είπε ότι η αρνητική δημοσιότητα για τα ημιτελή διαμερίσματα είχε αφήσει πολλούς πιθανούς αγοραστές κατοικιών «φοβισμένους και ανήσυχους».
Κατά τη διάρκεια των εορτασμών για την Ημέρα της Εργασίας στις αρχές Μαΐου, συνήθως μια πολυάσχολη περίοδο για πωλήσεις σπιτιών, η ομάδα του Zou πούλησε λιγότερα από 20 διαμερίσματα, είπε. Πώλησε τριπλάσιο αυτό το ποσό την ίδια περίοδο πριν από δύο χρόνια.
Οι πιθανοί πελάτες λένε ότι θα έρθουν να δουν τα διαμερίσματα αλλά δεν θα εμφανιστούν, είπε. Οι πελάτες διστάζουν να αγοράσουν επειδή η ακίνητη περιουσία είναι πολύ επικίνδυνη αυτή τη στιγμή.
«Πολλοί άνθρωποι κάθονται στον φράχτη τώρα», είπε ο Ζου. «Τα σπίτια μπορεί να είναι πολύ δύσκολο να πουληθούν στο μέλλον».